Immobili, Tecnocasa: “Turismo e infrastrutture strategici per settore impresa”

Il segmento degli immobili per l’impresa si inserisce in un quadro economico ancora debole. La crescita del pil per fine anno è attesa intorno a +0,7%. "In questo contesto - afferma Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi Gruppo Tecnocasa - la nostra rete ci restituisce un mercato comunque caratterizzato da una buona domanda che interessa capannoni, negozi e uffici".

“Il Gruppo Tecnocasa - afferma Emanuele Leggieri, responsabile Sviluppo Rete Immobili per l’Impresa - grazie ad una rete dedicata a questo comparto, fornisce una consulenza specializzata e preparata a supporto dell’impresa. Ad oggi contiamo circa 130 agenzie affiliate a marchio Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l’Impresa, distribuite sul territorio nazionale, per un totale di oltre 460 operatori attivi tra collaboratori, affiliati, coordinatrici e responsabili. Questo ci consente di avere dati specifici sul mercato degli immobili industriali e commerciali. Il Gruppo prevede di sviluppare ulteriormente la rete Immobili per l’Impresa prestando, come sempre, grande attenzione all’inserimento dei giovani ai quali vengono offerti percorsi di crescita e formazione interna. Abbiamo quindi posto un importante focus sul potenziamento di questa realtà specializzata come valido punto di riferimento per il settore dell’impresa e unica nel suo genere, che attinge alla cultura storica come il Gruppo Tecnocasa, ai suoi valori, ad un metodo operativo vincente”.

La presenza di infrastrutture è fondamentale per il mercato dei capannoni; infatti, il posizionamento nei pressi di importanti collegamenti stradali, ferroviari, aereoportuali e portuali è il driver di scelta su dove posizionarsi, soprattutto per le aziende della logistica. Infatti, sono soprattutto queste ultime che insieme a quelle di produzione cercano spazi di nuova costruzione e in location prime di cui però c’è carenza sul mercato. Per questo motivo, gli imprenditori stanno procedendo all’acquisto di terreni su cui commissionare la costruzione dell’immobile, spostandosi anche in posizioni secondarie, meno sature. Protagoniste di questo mercato anche le aziende di produzione che stanno rivedendo i loro piani e cercano spazi adeguati.

Gli sviluppatori hanno rallentato i piani di sviluppo a causa del forte aumento dei costi delle materie prime. Sempre più le nuove costruzioni sono sostenibili, edificate secondo criteri di efficienza energetica e con il minor impatto possibile sul territorio. Questo rallentamento ha portato anche a una diminuzione delle compravendite come confermano i dati dell’Agenzia delle Entrate (-3,7% nella prima parte del 2023 sullo stesso periodo del 2022), a un aumento di operazioni di locazione. Anche i dati del Gruppo Tecnocasa: le compravendite realizzate dalle agenzie si sono così ripartite: 71,7% in locazione e 28,3% in acquisto, contro il 65% e 35% di un anno fa. La carenza di offerta ha determinato, in questa prima parte dell’anno, una sostanziale stabilità dei prezzi e dei canoni di locazione. Nelle grandi città continua la ricerca dei capannoni da destinare a cambio d’uso in residenziale laddove questo è possibile.

Il segmento del retail evidenzia una ripresa dal lato delle compravendite: l’inflazione in salita sta portando le persone a investire sul mattone per salvaguardare il capitale. Sono infatti in crescita nella prima parte del 2023 le compravendite secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate: +3,9% rispetto alla prima parte del 2022. Anche le Agenzie del Gruppo Tecnocasa forniscono indicazioni in tal senso: il 50,5% degli acquisti sono realizzati per investimento. Questo è stato possibile anche grazie al ribasso dei prezzi avvenuto negli ultimi dieci anni: -30,9% per le soluzioni in via di passaggio e -34,9% per quelle in via non di passaggio. Diversi i trend che, in questi ultimi mesi, hanno inciso sul settore retail determinandone la tenuta ma anche cambiamenti: il ritorno del turismo nel nostro Paese, la ripresa della ristorazione, il consolidamento del commercio on line.

Gli importanti flussi turistici hanno contribuito a dare una spinta importante alla ristorazione in modo particolare. Infatti, gli operatori del settore hanno ripreso a cercare ampi spazi, con dehor esterno e canna fumaria (sempre meno presente). Cresce la domanda di immobili di qualità da poter pubblicare sui social per aumentarne l’attrattività. Tengono la ristorazione etnica e quella veloce, in particolare nei quartieri interessati da passaggio turistico, movida serale, facoltà universitarie, strutture ospedaliere. Bene le posizioni in strade di transito, con vacancy molto bassa, dove si sono realizzati riposizionamenti di brand importanti, soprattutto del lusso, che hanno occupato le posizioni strategiche laddove se ne fossero liberate. Nelle vie non di transito si indirizza chi eroga servizi alle persone e alle imprese.

Queste posizioni sono scelte anche da chi ha una clientela fidelizzata, da chi recupera visibilità sui social oppure vende esclusivamente on line, usando il negozio come punto di ritiro. Si segnalano maggiori difficoltà per i negozi di vicinato che, dopo il boom del periodo della pandemia, stanno facendo i conti con l’aumento dei canoni di locazione e con la concorrenza dell’e-commerce. I canoni di locazione sono comunque diminuiti negli ultimi dieci anni: del 26,3% per le vie di passaggio e del 25,9% per quelle in vie non di passaggio.

Il mercato degli uffici segnala dei miglioramenti dopo le incertezze del periodo immediatamente successivo al lockdown. Le aziende che hanno rivisto le modalità organizzative del lavoro e di fruizione degli spazi sempre più pensati per il benessere dei lavoratori si sono messe in moto per cercare nuove location o per cambiare quelle esistenti. Vanno soprattutto i tagli inferiori a 100 mq. I potenziali acquirenti o inquilini sono sempre molto attenti al contenimento delle spese di gestione, ragione per cui prediligono le soluzioni all’interno di centri direzionali efficienti e di ultima generazione. In alternativa si cercano uffici usati ma in buono stato, luminosi e con impianti a norma. Gli immobili che non rispondono a queste esigenze si affittano solo dopo importanti ribassi di prezzi e di canoni di locazione. Continua lo spostamento verso le zone più esterne, facilmente raggiungibili, dotate di parcheggi o servite da metropolitana o altri mezzi di trasporto. Le location centrali delle metropoli sono scelte per insediare uffici di rappresentanza. Il ribasso dei prezzi, avvenuto negli anni scorsi, sta portando i professionisti a valutare l’acquisto dell’immobile. Infatti negli ultimi dieci anni gli uffici hanno perso il 29,3% del loro valore.

Si consolida l’interesse per gli uffici obsoleti e inseriti in contesti residenziali, al fine di sottoporli a cambio di destinazione d’uso in abitativo. Sono interessate al fenomeno soprattutto le grandi metropoli dove il mercato residenziale è in decisa ripresa anche se gli investitori devono fare i conti con regolamenti urbanistici sempre più severi. Anche gli affitti sono diminuiti nell’ultimo decennio: -16,5% per le soluzioni usate.

“Le previsioni per il prossimo anno - spiega Megliola - per un settore che è fortemente condizionato dall’andamento economico del Paese sono per una tenuta del segmento dei capannoni, in particolare per quello logistico di cui c’è ancora carenza di offerta. Sui negozi ci aspettiamo una tenuta soprattutto nelle città con elevati flussi turistici e nelle top location dove si liberano pochi spazi. Una maggiore difficoltà è attesa nelle aree non soggette ad alto passaggio e per i negozi di vicinato. Sul direzionale, anche se si è segnalato un miglioramento, continuerà il processo di razionalizzazione degli spazi da parte delle imprese che cercheranno quelli più adatti. Si attende un calo dei valori nelle strutture più obsolete e una valorizzazione di quelle di nuova generazione”.

Tecnocasa ha anche sviluppati doversi focus sulle città principali. Milano: “Mentre il Quadrilatero è dominato dai big player internazionali, - afferma Giuseppe Trumino, responsabile dello Sviluppo Gruppo Tecnocasa - nella zona di Brera aprono soprattutto brand emergenti. A Milano, in generale, è la ristorazione a prevalere. In particolare, sui Navigli il forte passaggio e il ritorno di massa del turismo ha fatto recuperare il difficile periodo post covid e tutti i locali commerciali sono occupati. Le attività di ristorazione e somministrazione prevalgono e sono invariati i canoni di locazione, intorno a 600-700 euro al mq annuo. La ristorazione si sta affermando anche in via Torino, alternandosi a negozi di abbigliamento per un target giovani".

"Il negozio di vicinato - osserva - è in difficoltà e lascia spazio a chi eroga servizi alle persone e alle imprese. Nelle vie non di passaggio o si fa un cambio d’uso in ufficio (per farlo in abitazione occorre mettere in conto costi elevati per cui li prezzo deve essere particolarmente conveniente) oppure si insediano attività che recuperano visibilità sui social o vendono tramite e-commerce. Interesse per le aree sottoposte a interventi di riqualificazione tra cui lo Scalo Farini, lo scalo di Porta Romana, l’ex Consorzio agrario. Nella zona di Porta Romana oltre alla ristorazione ci sono anche attività legate ai residenti anche se negli ultimi tempi hanno aperto negozi altamente specializzati. Canoni di locazione da 200 a 600 euro al mq annuo. Si chiedono key money. La politica di riqualificazione dei quartieri di Milano anche in zone periferiche sta portando a creare dei poli commerciali in tutta la città che possano servire più aree".

"Attesa c’è - avverte Giuseppe Trumino - anche per il 'Certosa sistrict' nella zona delle Varesine. Sempre ricercati i dehors anche se il Comune di Milano ha previsto regole urbanistiche più stringenti. Il segmento del retail in zona Isola e Farini registra una buona domanda che arriva principalmente da ristorazione e servizi alle persone e alle imprese. Sempre molto ambite le vie di passaggio i cui prezzi si aggirano da 300 a 400 euro al mq annuo. La zona Farini attira interesse in seguito alla saturazione del mercato vicino di Isola e in prospettiva per l’importante intervento di recupero che la interessa".

"Corso Buenos Aires - ammette - resta la location più ambita, nonostante ci siano ancora locali sfitti. Spesso il turn over è veloce soprattutto sulle posizioni top e situate nei pressi delle uscite della metropolitana. Su corso Buenos Aires i canoni di locazione sono ancora importanti. La ristorazione è sempre in vetta alle richieste e i negozi con canna fumaria sempre molto ambiti. Vanno i minimarket spesso gestiti da immigrati e che si concentrano soprattutto su viale Padova. Su viale Monza, viale Padova, viale Abruzzi, via Porpora i canoni si aggirano intorno a 240 € al mq annuo. Bene come richiesta di ristorazione il quartiere di Nolo. Gli investitori, sempre presenti in zona, sono alla ricerca di negozi già locati con conduttori che garantiscano almeno una redditività media dal 7 fino al 10%. Si confermano anche l’apertura di negozi di vicinato, tendenza già in atto prima del Covid e l’insediamento di attività professionali”.

Torino: "Nel centro nella prima parte del 2023 - afferma Mattia Canella, affiliato Tecnocasa Torino - si segnalano riposizionamenti da parte di alcuni brand del luxury che hanno scelto Via Roma, nel tratto tra Piazza San Carlo e Piazza Carlo Felice, molto ambita grazie anche al passaggio pedonale che parte dalla stazione di Porta Nuova. Sono in corso diversi interventi per realizzare cambi di destinazione d'uso di uffici in residenziale. Si segnala, in Piazza Valdo Fusi, la trasformazione di un ex istituto di credito in scuola Americana. Tiene sempre Via Lagrange, una delle vie più importanti per le attività commerciali, sorge qui infatti il complesso commerciale Lagrange 12 noto multibrand del lusso".

"Nella zona di San Salvario - afferma - la prima parte del 2023, ha visto una buona domanda di spazi commerciali in acquisto e in affitto. Rispetto all’ anno scorso si contano più aperture di attività di erogazione di servizi alle persone, spesso con acquisto del locale commerciale, e un ridimensionamento di quelle destinate alla ristorazione anche a causa di carenza di immobili con canna fumaria. Continuano ad aprire supermercati di prossimità che cercano spazi di 250 mq. Se resistono i negozi di vicinato storici stanno chiudendo quelli più recenti che avevano retto nel periodo del Covid. Sempre bene la ristorazione veloce grazie alla presenza dell’Università e dell’ospedale Molinette. Si segnalano minori sfratti e un recupero di fiducia negli esercenti. La zona sarà interessata da un importante intervento nell’ex scalo ferroviario Vallino dove a partire dall'autunno del 2025 ci sarà uno student housing e un superstore della Coop. L'area ha una superficie di 32.000 metri quadrati dislocati tra via Nizza, corso Sommelier e la ferrovia".

"A Cit Turin - continua - dove si conferma l’interesse per le strade più commerciali, via Principe d’Acaja, corso Inghilterra si segnalano canoni di 180-240 euro al mq annuo e una discreta richiesta di persone che desiderano avviare attività di ristorazione, somministrazione ed erogazione di servizi. Si prediligono le posizioni più vicine alla stazione ferroviaria di Porta Susa. Nel quartiere di Lingotto l’apertura della nuova sede della Regione Piemonte con i suoi 43 piani e la nuova fermata della metropolitana di piazza Bengasi sta cambiando l’appeal commerciale della zona. Infatti, sono sempre più numerosi gli spazi commerciali ricercati per aprire attività di servizi alle persone e ristorazione per cogliere l’importante flusso di persone che l’area ora ospita (sono stimante circa 3000 persone solo nella nuova sede). Ci sono attese per il prolungamento della linea 2 della metropolitana che dovrebbe collegare questo quartiere con Orbassano e Rebaudengo oltre che con San Mauro Pescarito. Il progetto rientra nella Variante 200 che dovrebbe ridisegnare l’intero assetto urbanistico e viario della città".

Bergamo e provincia: “A Bergamo nella prima parte del 2023 il mercato dei capannoni registra sempre una buona richiesta da parte di imprese della logistica e di produzione. La domanda - afferma Gian Luca Tomasoni, consulente d’area Tecnocasa - resta concentrata per spazi tra 250 e 500 mq di cui c’è bassa offerta. Le aziende di produzione cercano tagli a partire da 2000 mq, area carico e scarico e altezze oltre 5 metri. L’offerta è bassa, soprattutto nelle aree più ambite come quelle che si sviluppano lungo la A4. La saturazione del mercato sta spostando le richieste da Orio al Serio, Seriate e Grassobbio verso le altre zone limitrofe. Negli anni scorsi diversi imprenditori avevano acquistato terreni per costruire capannoni ma, al momento, si nota un rallentamento causato dall’aumento dei costi di costruzione. Le tipologie usate hanno valori medi intorno a 500-600 euro al mq, i canoni di locazione possono arrivare a 50 euro al mq annuo. Si prediligono le soluzioni usate, in buono stato, con impianti a norma. Nei comuni di Curno e Dalmine l’alto livello dei tassi di interesse ha scoraggiato l’acquisto e, di conseguenza c’è un incremento della domanda di immobili in affitto. I piccoli artigiani chiedono laboratori o capannoni da 150-200 mq, le aziende della logistica vanno su metrature superiori a 3000 mq. Ambito il posizionamento lungo la A4, la Brebemi, l’A1 e la Tema”.

Brescia e provincia: “A sud-ovest e nord di Brescia - spiega Gian Luca Tomasoni, consulente d’area Tecnocasa - c’è un forte interesse per capannoni e laboratori di cui c’è però poca offerta. A cercare queste tipologie sono aziende della logistica, di metalmeccanica e piccoli artigiani. Si prediligono le posizioni adiacenti alla Brebemi e all’autostrada A4. Buon andamento per il mercato dei capannoni nella Bassa Bresciana e intorno all’area di Poncarale e Flero. Le aziende di produzione, quelle artigiane e, in particolare quelle della logistica, si scontrano con un’offerta carente e vetusta. I prezzi si aggirano intorno a 300 euro al mq, i canoni di locazione sono di 24 euro al mq annuo. In questa area cercano realtà che operano nel settore della meccanica, della siderurgia e della logistica. Queste ultime cercano metrature superiori a 10 mila mq, possibilmente a poca distanza dall’uscita del casello autostradale. La presenza di terreni edificabili sta inducendo le aziende con disponibilità economica ad acquistare il terreno per costruire il capannone. Molto interesse per l’area industriale di Flero dove i prezzi dei capannoni arrivano a 500-550 euro al mq: è vicina a Brescia e ben collegata tramite tangenziali ad A4, A21 e Bre.be.mi”.

Padova e provincia: "Ad Albignasego - spiega Gian Luca Tomasoni, consulente d’area Tecnocasa - aziende di produzione che stanno espandendo la loro attività ricercano metrature più ampie per realizzare magazzini o aree più ampie di carico e scarico. Le metrature più richieste vanno da 1500 a 2500 mq. La necessità di spazi e la carenza di offerta stanno determinando interesse per i terreni presenti in località più defilate rispetto alle arterie stradali principali. I terreni costano da 70 a 100 euro al mq. I canoni di locazione sono arrivati a 6euro al mq annuo i prezzi viaggiano intorno a 500-550 euro al mq. L’area industriale che si sviluppa intorno al comune di Cittadella, negli ultimi tempi, segnala un aumento di domanda di capannoni ricercati dalla logistica e da chi opera nel settore della metalmeccanica. Il posizionamento strategico, tra le province di Treviso, Vicenza e Padova la rende un’area molto richiesta da chi cerca soluzioni per la logistica di cui però c’è bassa offerta”.

Vicenza e provincia: “Mercato dei capannoni dinamico a Bassano del Grappa. Imprese del settore metalmeccanico - spiega Gian Luca Tomasoni, consulente d’area Tecnocasa - cercano spazi con altezze intorno a 7-8 metri, poco presenti. In quest’area si sono insediate importanti aziende del settore dell’automotive, della meccanica, della bicicletta, dell’abbigliamento, della distilleria. Anche le società di logistica cercano in quest’area perché grazie alla presenza della SS47 e la Superstrada Pedemontana Veneta che vanta numerose uscite da Breganze fino a Montebelluna. I prezzi dei capannoni usati sono di 550-650 € al mq, i canoni di locazione si aggirano intorno a 30-50 euro al mq annuo. Buone potenzialità di sviluppo sono attribuite all’area di Cassola, non lontano da Bassano del Grappa, ma poco appetibile per le aziende che sono posizionate in aree molto più distanti (Bassano, Romano d’Ezzelino, Rosà-Tezze sul Brenta e Marostica)”.

Verona: “Allo Zai - afferma Gian Luca Tomasoni, consulente d’area Tecnocasa - si rileva un’importante richiesta di capannoni che non riesce ad essere evasa a causa della poca offerta, tanto che molte aziende stanno guardando alle aree lungo la A22 dove, negli ultimi anni, si è insediato un importante polo logistico di cui fanno parte Zalando, Amazon, Aldi e Honda. Infatti, non ci sono piani di sviluppo dal 2008 e neppure interventi di riqualificazione. Anche le aziende di produzione cercano in zona. I capannoni dalla metratura inferiore a 500 mq si affittano a 48 euro al mq annuo, quelli di metratura più ampia a 36 euro al mq annuo. I prezzi vanno da 500 a 700 euro al mq”.

Firenze: “Il mercato dei locali commerciali nell’area Unesco - commenta Tommaso Birignani, consulente d’area Tecnocasa - è fortemente influenzato dalle presenze turistiche, tornate ormai a livelli pre-Covid. Nel centro storico di Firenze il rientro dei turisti europei, americani ed in parte asiatici sta ridando vigore al segmento delle locazioni commerciali. Nelle zone centrali si registra comunque un turn over delle attività commerciali e chi non è riuscito a sopravvivere all’aumento dei costi ha chiuso. Questo fenomeno si è avvertito soprattutto nelle zone centrali ma fuori dal centro storico. I canoni di locazione in centro (Guicciardini, Ponte Vecchio) si aggirano intorno a 1500 euro al mq annuo con punte di 2700/3000 al mq annuo. Gli spazi che si erano liberati post covid sono stati tutti occupati, al massimo si registrano dei riposizionamenti e si è tornati alla pratica delle key money. Non si realizzano più i contratti scalettati ma si stanno stipulando contratti 6+6. Inoltre, il piano comunale attuativo limita l’apertura di attività legate al turismo all’interno del centro storico e non consente la cosiddetta attività di ripristino. In zona Oltrarno si segnalano aperture di botteghe gestite da artigiani a canoni di 240 euro al mq annuo. Resta forte la presenza dei brand di lusso e della ristorazione per la quale permane il contingentamento delle licenze. L’aumento dei costi dell’energia che si era fatto sentire nei mesi scorsi è stato in qualche modo assorbito. La domanda in area Unesco è sempre elevata e, in generale, si cercano format più piccoli, 60-80 mq, con buona visibilità su strade di alto passaggio pedonale. Si registra un aumento di richieste di immobili da mettere a reddito. Si chiedono rendimenti annui lordi intorno all’8-9, si arriva anche al 10-11% in strade con poco appeal commerciale, anche se poi nel centro storico si scende intorno a 6-7% annuo lordo. Prediligono naturalmente le soluzioni occupate e già a reddito”.

Roma: “Nel 2023 nel Lazio e nella città di Roma - afferma Claudio Parenti, team manager Gruppo Tecnocasa - gli immobili commerciali sono stati maggiormente attenzionati dagli investitori, che si sono concentrati soprattutto sull’acquisto di negozi, con la ricerca di rendite annue lorde che vanno dall’8 al 10% annuo. La città di Roma ha segnato un +17% nelle compravendite dei negozi nel 1° semestre 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022. Un segnale estremamente positivo. Questo grazie anche al rilancio nelle zone del centro della città, dove forti flussi turistici, hanno sostenuto tutto il comparto commerciale soprattutto nel food, ristoranti bar, asporto. Una tendenza ormai già iniziata nel corso del 2022. Aumentano le richieste, nelle aree limitrofe il vaticano per attività di servizio ai turisti, lavanderie, deposito bagagli, spazi per distributori automatici. Nelle strade del lusso come Via Condotti, Via Frattina, Piazza di Spagna, Via del corso, i brand più importanti sono quasi tutti presenti con i loro show room. Nelle zone più centrali notiamo un aumento di offerta di strutture turistico ricettive adibite a B&B".

"In prossimità del centro - fa notare - come per esempio San Giovanni o Cola di Rienzo, il mercato del retail è sempre stato vivo ed interessante, avendo un bacino di utenza sia di quartiere sia turistico. Sempre richieste le posizioni anche nelle vie traverse e a ridosso delle fermate della metropolitana. Nelle aree semicentrali e periferiche della città di Roma è sempre più apprezzato dai clienti il valore della prossimità, grazie ad un tessuto di negozi di quartiere tipico della capitale. La tendenza alla crescita continua, riscontrata anche dai nostri professionisti che raccolgono richieste di ricerca di spazi commerciali, è focalizzata sulle attività food e di servizi alla persona. Continua la ricerca di sviluppatori della gdo per collocare supermercati di quartiere, anche se non sempre si trovano gli spazi adatti. Infatti, servono ampie aree coperte per un minimo di 300 mq".

Nei quartieri Tuscolana e Tiburtina si avverte una certa incertezza in chi sta per avviare un’attività commerciale alla luce della concorrenza dell’e-commerce e dei numerosi centri commerciali presenti in zona. Gli investitori, comunque presenti, impiegano capitali intorno a 100-200 mila € e chiedono rendimenti sempre più elevati, che possono toccare il 10% annuo lordo sulle vie non principali e non inferiori all’8% sulle strade di maggior passaggio. Si riscontrano difficoltà nella vendita di immobili dal valore superiore a 200 mila €. Tiene la ristorazione sempre alla ricerca di spazi dotati di canna fumaria oppure per inserire attività di delivery così come le attività di erogazione di sevizi alle persone e alle imprese. Nella zona sud di Roma si segnala una ripresa degli acquisti per investimento. Sono privati che impiegano intorno a 100 mila € chiedendo una ral del 10%. Si sincerano sull’affidabilità dell’inquilino. Il progressivo rientro dei turisti sta restituendo slancio al settore della ristorazione e a beneficiarne sono soprattutto i quartieri del I Municipio, tra cui Testaccio, dove però sussiste il contingentamento delle licenze di somministrazione e ristorazione. Inoltre, per preservare le attività storiche, si è posto un vincolo al subentro delle attività artigianali. Il mercato dei negozi nei quartieri di Boccea, Magliana, Marconi negli ultimi tempi ha visto una crescita dell’acquisto finalizzato all’investimento per il quale si impiegano capitali da 100-150 mila € con un rendimento annuo lordo del 10%. Chiedono soluzioni già locate, in ottime posizioni, con contratti in essere da almeno alcuni anni per essere sicuri della solvibilità dell’inquilino. Sul mercato degli uffici, dopo il periodo in cui a causa dello smart working, molte aziende avevano liberato spazi si sta tornando alla ricerca di spazi compresi tra 60 e 150 mq all’interno di centri direzionali. Si cercano immobili in buono stato che si affittano a 96-168 € al mq annuo”.

Napoli: “Nella zona centrale di Napoli - afferma Domenico Marrazzo, pluriaffiliato Tecnocasa - il forte flusso turistico crea una domanda importante di negozi in affitto. L’area intorno alla Stazione, in particolare, ha vissuto negli anni una trasformazione importante con la nascita di hotel e numerosi B&B. Questo ha portato a una crescita di richieste di spazi commerciali da destinare alla ristorazione e alla somministrazione. In particolare, in piazza Garibaldi, si segnala una forte domanda e i canoni di locazione si aggirano intorno a 420-600 € al mq annuo. In spolvero corso Garibaldi grazie ai flussi turistici importanti: si affitta a 420-540 euro al mq annuo. In via Foria il mercato è più orientato ai residenti e aprono soprattutto negozi di quartiere e di imprenditori locali. I canoni sono di 300-420 euro al mq annuo. Importanti marchi di franchising sono alla ricerca di ampi spazi, con più vetrine e in top location. Gli investitori si muovono solo con rendimenti annui lordi intorno al 10-11% acquistando su strade a ridosso di quelle a forte transito. Chi invece punta su queste ultime si accontenta di rendite inferiori, intorno al 6% annuo lordo".

"I locali commerciali nel quartiere di Fuorigrotta - aggiunge - ci concentrano maggiormente sulle vie principali quali viale Augusto, via Lepanto, Via Giacomo Leopardi e Via Giulio Cesare; i canoni di locazione vanno da 700 euro fino ad un canone massimo di 1500 euro al mese. La zona pedonale del Vomero è sempre molto appetibile da chi desidera avviare un’attività commerciale. Via Scarlatti e via Luca Giordana sono scelte per la presenza di fermate della metropolitana e della funicolare. Gli investitori puntano alle vie di passaggio con rendimenti intorno al 6% annuo lordo e in via non di passaggio con rendimenti intorno al 10-12% annuo lordo".

"I flussi turistici importanti - sottolinea Domenico Marrazzo - si sono fatti sentire anche su Toledo dove, la ricerca di spazi commerciali arriva in particolare da chi decide di aprire attività di ristorazione e somministrazione sia con la formula take away sia con seduta. Su via Toledo insiste sia il flusso pedonale sia quello veicolare. In ascesa l’attrattività del quartiere Sanità dove, negli ultimi anni, tanti hanno investito per realizzare B&B e casa vacanza a motivo dei prezzi più contenuti. Nel quartiere Sanità si cercano spazi per ristorazione ma anche negozi di vicinato. I canoni sono di 360 euro al mq annuo. Su via Toledo i canoni di locazione possono andare da 480 euro al mq annuo per il tratto con flusso veicolare a 720 euro al mq annuo per il tratto a carattere pedonale. La ristorazione, soprattutto a opera di imprenditori partenopei, cerca spazi che vanno da 35 mq fino a 100 - 150 mq per realizzare spazi con seduta. Si segnalano investitori che spendono intorno a 140-150 mila euro e chiedono una ral del 6-8% annuo lordo mentre su Mater Dei si chiede anche il 12%”.