Nella prima parte del 2025 il mattone a Roma ha continuato a correre: secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, i valori immobiliari in città hanno registrato un aumento complessivo del 2%. Un segnale netto, che racconta una domanda ancora viva e quartieri che reagiscono in modo diverso, tra spinte improvvise e nuove cautele.
Le zone che accelerano: domanda forte e scelte più prudenti
Tra le aree che hanno mostrato l’incremento più marcato c’è la macroarea Policlinico-Pietralata, dove i prezzi delle case sono saliti del 4%. A trainare il rialzo sono stati in particolare i quartieri dell’Università e di Casal de Pazzi: qui la crescita si è vista soprattutto sulle abitazioni già ristrutturate, perché molti potenziali acquirenti temono di non riuscire a sostenere il peso economico dei lavori. E proprio questo timore, più che un dettaglio tecnico, sta diventando un criterio di scelta decisivo.
Nella macroarea di San Giovanni-Roma Est l’aumento dei valori si attesta al 2,5%, con un’attenzione particolare sulla zona di via Magna Grecia, che si sviluppa intorno a piazza Tuscolo. Qui la domanda resta importante, mentre l’offerta si sta assottigliando: un mix che riduce i tempi di vendita e rende più difficile “prendere tempo” per chi cerca casa. Quando gli immobili disponibili diminuiscono, anche le decisioni più ponderate finiscono per diventare scelte rapide.
Nord della città e quadranti residenziali: aumenti contenuti, ma ben distribuiti
Segnali di crescita arrivano anche dalle macroaree Prati-Francia e Cassia-Torrevecchia, dove i valori delle abitazioni avanzano del 2,1%. Nel perimetro Prati-Francia si nota un lieve aumento nell’area di Collina Fleming e Stellutti, una zona semicentrale a ridosso di Prati e Flaminio. Collina Fleming e Vigna Clara, costruite su due colline separate da Corso Francia, si sono sviluppate soprattutto tra gli anni ’50 e ’60, con un’identità urbanistica che continua a pesare sulle preferenze di chi compra.
Nella macroarea Villa Ada-Monte Sacro i prezzi crescono dell’1,7%, con un contributo importante di Montesacro-Città Giardino. Qui la domanda si sta orientando sempre di più verso bilocali e trilocali ristrutturati, possibilmente in ottimo stato, segno di un’attenzione crescente alla qualità immediatamente fruibile dell’immobile. Ad acquistare sono spesso famiglie giovani che ricorrono al mutuo, in un passaggio che unisce ambizione e realismo. Non è solo una compravendita: è un progetto di vita misurato sul presente.
Monteverde e Aurelio: il peso degli investimenti e la forza dei collegamenti
La macroarea Monteverde-Aurelio registra una crescita dei valori dell’1,9%, con aumenti nei quartieri di Monteverde Nuovo e Gianicolense. A distinguere questa zona è l’incremento di chi acquista con l’obiettivo di realizzare una casa vacanza o un B&B: un orientamento favorito dalla buona connessione con il centro e dalla vicinanza a poli ospedalieri di rilievo come San Camillo, Forlanini e Spallanzani. Un contesto che, per molti investitori, rende l’area particolarmente appetibile e leggibile in termini di domanda potenziale.
Le strategie d’acquisto, in questo quadrante, si muovono soprattutto su bilocali e trilocali, tagli adatti a una gestione più semplice e flessibile. Non mancano, però, operazioni su superfici più ampie: alcuni compratori puntano infatti a immobili da frazionare, per poi rivendere o riaffittare le unità ricavate. È una logica che intreccia calcolo e visione, e che finisce per incidere anche sulle opportunità di chi cerca una casa per viverci.
Centro e indirizzi iconici: valori in salita, ma i massimi restano gli stessi
Nelle aree centrali di Roma la crescita si attesta all’1,8%, mentre nelle zone più “top” del centro storico i prezzi restano sostanzialmente stabili. A muovere queste strade sono soprattutto acquirenti italiani, interessati all’abitazione principale oppure a un punto d’appoggio per i soggiorni in città. Restano attivi anche gli investitori, che acquistano per realizzare strutture ricettive o per mettere a reddito con locazioni tradizionali. I valori massimi non cambiano: tra Fontana di Trevi, piazza del Popolo e piazza di Spagna si arriva anche a 10 mila euro al metro quadro, con punte di 15 mila euro per piccoli tagli dotati di terrazzo.
Nel segmento della locazione, nelle zone centrali si osserva una discreta offerta, mentre diminuiscono le richieste di chi cerca immobili da destinare al turistico ricettivo. È un cambio di passo che si riflette sui numeri concreti: un bilocale si affitta a circa 1400 euro al mese. In un centro dove ogni indirizzo pesa, anche una variazione di pochi segnali nella domanda diventa un termometro dell’umore della città. E la sensazione, in questa fase, è quella di un mercato che continua a reggere, ma con scelte più selettive.
Testaccio e Piramide: entusiasmo, frenate e nuove traiettorie
Tra Testaccio e Piramide i prezzi sono cresciuti, anche se da aprile si segnala un rallentamento. Nei primi mesi del 2025 aveva pesato l’euforia per il Giubileo, con molti acquisti a scopo di investimento per trasformare gli immobili in casa vacanza o B&B. La scarsa presenza di pellegrini ha però spinto alcuni proprietari a rivedere i piani, scegliendo di mettere l’abitazione in affitto oppure di venderla. Testaccio, dentro le Mura Aureliane, resta un quartiere con identità forte: comprano soprattutto residenti in cerca di prima casa o di una soluzione migliorativa, e non manca chi arriva dal vicino e più caro Trastevere.
Quanto ai valori, a Testaccio si viaggia intorno a 4500 euro al metro quadro, con punte di 6000 euro per soluzioni in ottimo stato nei pressi di piazza S. Maria Liberatrice o in piazza Testaccio; gli affacci sul Lungotevere possono toccare i 7000 euro. Piramide, con un’offerta più popolare, la vicinanza della metropolitana e la posizione fuori dalle mura, presenta valori più contenuti: 3000-3300 euro al metro quadro se l’immobile affaccia sui binari e 5000 euro se affaccia su via Ostiense. Qui le locazioni vedono una domanda alta da professionisti, famiglie e studenti: un bilocale a canone concordato si affitta intorno a 1200 euro al mese, con canoni in aumento e un ritorno sul mercato di immobili prima destinati all’affitto turistico in vista dell’evento giubilare.
San Pietro, Gregorio VII e Trastevere: prezzi fermi, investitori ancora presenti
Nella zona San Pietro, Gregorio VII e Trastevere i prezzi risultano stabili, in un contesto dove non sono mancati acquisti per investimento legati al segmento turistico ricettivo. Anche se gli afflussi attesi per l’appuntamento giubilare sono stati sottotono e si registrano molti immobili vuoti, gli investitori continuano a guardare all’area con interesse. Le attenzioni si concentrano in particolare tra Porta Cavalleggeri e le mura vaticane, dove si trovano abitazioni storiche dei primi del ’900 e palazzi degli anni ’40, elementi che contribuiscono a definire il valore percepito e la desiderabilità degli immobili.
In questo quadrante, più che l’impulso del momento, conta la tenuta del tempo. La presenza di edifici con una precisa impronta storica e l’idea di un mercato capace di assorbire anche fasi meno brillanti spiegano perché, nonostante le case vuote segnalate, la domanda di investimento non si sia spenta. È una fotografia fatta di equilibrio: da un lato la prudenza suggerita dai numeri della stagione, dall’altro la convinzione che alcune posizioni di Roma restino, per molti, un approdo naturale quando si cerca un bene da mettere a reddito o da destinare all’ospitalità.