Nelle grandi città il mercato degli affitti sta cambiando ritmo: più mobilità, nuove priorità, decisioni diverse da parte dei proprietari. I dati dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa mostrano un quadro in trasformazione, con la prima parte del 2025 che segna una svolta e racconta arrivi sempre più numerosi da fuori città.
Un flusso crescente verso le grandi città
Nel Isem2025, poco meno di due terzi degli inquilini che hanno firmato un contratto in una grande città risultavano già residenti, pari al 62,2%. La restante quota, il 37,8%, arriva da fuori: una parte proviene dalla provincia (12,6%), un’altra da altre zone della regione (6,2%) e la fetta più ampia da altre regioni (19,0%). È una composizione che, letta nel suo insieme, racconta come gli affitti urbani siano sempre più alimentati da spostamenti tra territori diversi, con una domanda che si distribuisce su distanze e motivazioni differenti.
Il cambio di passo emerge nitido: tra i semestri presi in esame, la quota di nuovi contratti sottoscritti da persone provenienti da fuori città cresce con continuità, mentre la porzione imputabile ai residenti si assottiglia. È il segnale di un mercato che attrae e si rinnova, sospinto da percorsi individuali che intersecano studio e lavoro. Questo movimento ridisegna la mappa degli inquilini nelle aree urbane e introduce equilibri diversi tra chi già vive in città e chi vi approda per esigenze temporanee o nuove opportunità.
Dalla frenata del 2020 alla corsa del 2025: tappe e percentuali
Il percorso che conduce all’Isem2025 è chiaro nei numeri. Nel 2019 gli inquilini provenienti da fuori città rappresentavano il 26,2% dei nuovi contratti. Con la pandemia del 2020 la quota scende al 19,3%, segnando la fase più bassa della serie. Dal 2021 in avanti si apre una risalita costante che porta, passo dopo passo, al dato più elevato registrato nel 2025, con il 37,8% di contratti stipulati da chi arriva oltre i confini comunali. Una traiettoria che scandisce un cambiamento strutturale della domanda.
Questa progressione non nasce da un episodio isolato, ma da un’accumulazione di segnali che, semestre dopo semestre, hanno spinto le grandi città a recuperare e poi superare i livelli precedenti. La mobilità torna a bussare alle porte degli affitti urbani, e lo fa con intensità crescente. Così la componente in entrata diventa sempre più determinante nel rinnovare il ricambio degli inquilini, mentre l’inerzia dei flussi interni alla città cede il passo a una geografia più dinamica. Il risultato è un circuito di domanda che si rigenera di continuo.
Strategie dei proprietari e nuove forme contrattuali
La tendenza è alimentata anche dalle scelte dell’offerta. Proprietari alla ricerca di rendimenti più alti mostrano oggi una maggiore disponibilità ad affittare a studenti e lavoratori trasfertisti, intercettando esigenze spesso temporanee e organizzate per periodi definiti. A sostegno di questo orientamento crescono i contratti a carattere transitorio, strumenti che si adattano a calendari accademici e a missioni lavorative. È un equilibrio nuovo, che premia la flessibilità e riduce le rigidità tradizionali del mercato. Questa predisposizione incide direttamente sul profilo degli inquilini, perché favorisce ingressi dall’esterno rispetto a permanenze di lungo corso.
Quando l’obiettivo è massimizzare il rendimento, la durata compatta di un transitorio può risultare più adatta di una locazione classica. In molti casi questo si traduce in rotazioni più frequenti e in una gestione più puntuale dei tempi e delle scadenze. È la risposta operativa a una domanda che cambia volto, e che predilige formule rapide, elastiche, compatibili con percorsi accademici e incarichi professionali. A cascata, anche le aspettative economiche si riallineano: canoni, durate e profili degli inquilini vengono impostati in modo da cogliere le finestre più favorevoli del calendario, in un contesto dove la domanda dall’esterno continua a farsi sentire.
Studio e lavoro come motore della domanda in affitto
Chi arriva da fuori città lo fa soprattutto per motivi di lavoro o di studio. È una spinta che si riflette direttamente nella struttura dei contratti: quelli stipulati con studenti sono passati dal 5,2% del 2019 all’11,1% nel 2025. Dietro a queste cifre ci sono percorsi personali, calendari accademici, esami e sessioni che richiedono dimore flessibili e ben collegate. L’affitto diventa così l’approdo naturale di chi cerca una soluzione immediata, con durate compatibili con gli impegni e costi sostenibili nell’orizzonte di una permanenza definita.
Analoga la traiettoria che riguarda i lavoratori trasfertisti: la loro incidenza sui contratti è salita dal 23,2% del 2019 al 29% nel 2025. Le grandi città si confermano il punto di approdo per incarichi e progetti a tempo, dove la locazione transitoria consente di rispondere con prontezza alle esigenze professionali. È un patto di convenienza reciproca: chi offre casa ottiene rendimenti congrui, chi la cerca trova flessibilità e prossimità ai luoghi di lavoro senza vincoli di lungo periodo.
Come è stata condotta l’analisi
Il quadro qui descritto nasce dall’attività dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha esaminato i contratti di locazione perfezionati tramite le agenzie affiliate al Gruppo, con l’obiettivo di monitorare nel tempo la provenienza degli inquilini nelle grandi città. L’orizzonte osservato comprende tutti i primi semestri a partire dal 2019, così da cogliere andamento, flessioni e ripartenze lungo un arco pluriennale coerente. Un approccio omogeneo consente di confrontare fasi diverse del ciclo e di leggere la trasformazione del mercato con metriche stabili, evitando distorsioni. L’attenzione alla provenienza diventa così la chiave per capire chi abita oggi le città e perché le sceglie.
All’interno di questa cornice metodologica, il Isem2025 offre la fotografia più emblematica del passaggio in corso: la componente in arrivo da fuori città tocca il punto più alto dell’intera serie storica considerata, mentre la presenza dei residenti si ridimensiona. La lettura incrociata tra volumi e provenienze restituisce la misura di un mercato che si muove, e che trova nella mobilità la chiave per interpretare i nuovi equilibri dell’affitto urbano. È il punto di arrivo di un percorso iniziato nel 2021, che ha progressivamente ricomposto il rapporto tra domanda locale e domanda esterna.