L’analisi di CBRE, leader globale nei servizi e nella consulenza in real estate commerciale, ridisegna il retail a Roma: il futuro non vive solo nelle vie più note, ma in una città che cambia tra domanda dei brand e turismo in crescita. La trasformazione del Retail High Street è già in atto.
La mappa delle scelte dei brand si ridefinisce
Secondo Paola Macchi, che guida il Retail High Street Leasing in Italia per CBRE, i retailer stanno ripensando la strategia. La quasi totale mancanza di spazi nelle vie del lusso non frena i piani di crescita: li orienta verso aree ad alto potenziale prima considerate secondarie. Quartieri come Prati e assi specializzati come Via Gregorio VII sono oggi la nuova frontiera per visibilità e risultati, con location di qualità in contesti dinamici e in evoluzione. Passaggio pragmatico per la Capitale.
La spinta all’espansione si concentra su contesti capaci di valorizzare brand e format, dove pubblico locale e visitatori costruiscono bacini di domanda complementari. Il cambio di prospettiva non sostituisce il centro storico, ma lo affianca con poli alternativi a forte vocazione commerciale, in grado di sostenere aperture di qualità e traiettorie di crescita coerenti con i posizionamenti dei marchi.
Prati, tra residenze di pregio e passaggi turistici
Nell’orizzonte alternativo al centro, spicca il rione Prati, in particolare l’asse tra via Ottaviano, via Cola di Rienzo e Piazza Cavour. La sua posizione baricentrica fra Centro Storico e Città del Vaticano intercetta flussi turistici consistenti. L’area beneficia di un bacino residente con elevata capacità di spesa e di una presenza significativa di lavoratori, elementi che alimentano un tessuto commerciale vivace e stabile, in grado di sostenere format diversi e strategie di crescita dei marchi, mantenendo una forte identità locale.
I valori di locazione confermano l’appeal: per le unità commerciali si sono attestati attorno a 980 €/mq/anno. La combinazione tra clientela locale qualificata e flussi di visitatori offre a Prati un terreno favorevole per marchi in cerca di visibilità. La prossimità ai poli turistici e la presenza di uffici costituiscono una base solida per scelte di localizzazione e piani di sviluppo calibrati sulle esigenze degli operatori. Un equilibrio che sostiene investimenti orientati alla qualità dell’offerta e alla coerenza dei format.
Via Gregorio VII, asse specializzato nell’arredo e nel design
A ridosso del Vaticano e in continuità con il quartiere Aurelio, Via Gregorio VII si conferma una delle poche dorsali semi-centrali con una chiara vocazione: arredamento e design. La specializzazione è tangibile: circa 50 negozi del comparto si concentrano lungo l’asse, pari al 35% dei punti vendita di settore in un raggio di 3 chilometri. Un’identità commerciale riconoscibile che aggrega domanda, operatori e formati coerenti, in un contesto mirato per l’offerta di settore. Una collocazione tra mete consolidate e aree residenziali rafforza questa traiettoria.
Il bacino servito è ampio: circa 825.000 persone raggiungibili in 15 minuti d’auto, con una spesa media pro-capite superiore a 900 euro per articoli per la casa, per un mercato potenziale stimato in 744 milioni di euro. In questo quadro, i canoni si collocano intorno a 580 €/mq/anno, a conferma di un equilibrio tra specializzazione e accessibilità. Questi elementi indirizzano scelte locative coerenti con l’identità dell’asse e con una domanda orientata all’arredo e al design già strutturata sul territorio urbano.
Oltre il centro storico: un mercato in movimento
A Roma, il segmento Retail High Street attraversa una metamorfosi profonda, spinta dall’appetito dei retailer e dall’aumento dei flussi turistici. Le strade più frequentate del centro registrano chiari segnali di saturazione: l’offerta di locali commerciali si assottiglia e la vacancy media si ferma intorno al 3%, mentre in Piazza di Spagna e in Via Condotti non si trovano spazi liberi. Questa scarsità alimenta una pressione crescente sui canoni, con disponibilità sempre più rarefatte e tempi di assorbimento ridotti nel perimetro storico.
Le analisi di CBRE stimano, nelle principali high street, un incremento medio dei canoni del 22% tra il terzo trimestre 2023 e quello del 2025. Per Massimo Diotallevi, che guida la sede romana della società, la piena valorizzazione delle rigenerazioni in contesti iconici richiede di spingersi oltre il perimetro del centro. Il cuore storico resta il punto di maggior attrazione, ma accanto ad esso si consolidano aree che stanno guadagnando rilevanza strategica, anche per intercettare nuove traiettorie di domanda emergente.
Il messaggio è chiaro: per CBRE il futuro del retail romano passa dall’abilità di leggere la città oltre le consuetudini. Non basta la vetrina del centro; serve misurarsi con luoghi capaci di coniugare domanda locale, turismo e identità urbana, dove la rigenerazione trova una scenografia autentica. In questa prospettiva, la scarsità di spazi nelle high street storiche diventa una leva che spinge i brand a ripensare mappe e priorità, mantenendo il centro come riferimento ma allargando l’orizzonte, senza perdere identità.