Il mercato immobiliare italiano archivia i primi sei mesi del 2025 con segnali di tenuta e crescita, nonostante un contesto globale complesso. A spingere la domanda sono il credito più accessibile, canoni di locazione in aumento e una carenza di offerta che sostiene i prezzi; intanto gli acquirenti esteri intensificano l’interesse per l’Italia, percepita come approdo sicuro dei capitali.
Segnali solidi nel primo semestre
Nei primi sei mesi del 2025 le compravendite residenziali hanno raggiunto quota 373.395, con un incremento del 9,5% sullo stesso periodo del 2024: un passo avanti che fotografa un mercato in equilibrio dinamico, sostenuto da tassi in alleggerimento e da una domanda concreta. Le grandi città segnano un +2,2% sui prezzi, con Bari protagonista assoluta (+6,7%), mentre Genova è l’eccezione con un lieve -0,5%. Il quadro è stato illustrato a Milano l’8 ottobre 2025 durante la conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa dalla responsabile dell’Ufficio Studi Fabiana Megliola, che ha sottolineato anche l’afflusso crescente di investitori stranieri attratti da stabilità e qualità di vita, dinamica confermata da analisi indipendenti sul rinnovato interesse internazionale per il residenziale italiano.
A corredo dell’andamento, i capoluoghi di provincia avanzano del 2% e gli hinterland metropolitani dell’1,9%, con accelerazioni nelle province di Bari (+4,3%), Firenze (+2,8%) e Milano (+2,5%). Le nuove costruzioni beneficiano di una spinta sui valori pari al +2,3%, mentre i tempi di vendita nelle grandi città restano sotto controllo: 107 giorni a giugno 2025, in linea con i 105 di un anno prima. Sul fronte della domanda, il trilocale convoglia il 40,6% delle richieste, seguito da bilocale (25,2%) e quattro locali (22,5%); a Milano primeggia il bilocale (45,4%), mentre a Genova prevale il quattro locali (43,9%).
Tassi in calo e credito più accessibile: l’effetto leva sugli acquisti
L’azione della BCE ha creato un contesto monetario meno rigido: tra fine 2024 e il 2025 sono arrivati successivi aggiustamenti al ribasso, con il tasso sui depositi ridotto al 2,50% a marzo 2025, contribuendo a rendere il credito più abbordabile per famiglie e giovani acquirenti. Questo allentamento ha rafforzato le aspettative, facilitando percorsi di acquisto rinviati durante la stretta. Le decisioni dell’Eurotower hanno confermato un approccio guidato dai dati, con la prospettiva di mantenere una linea prudente pur in presenza di un processo disinflazionistico in corso.
Nei numeri di Banca d’Italia si legge l’effetto a valle: a luglio 2025 il Taeg medio sui nuovi mutui per la casa è al 3,61%, sostanzialmente stabile rispetto a giugno e sensibilmente più basso dei picchi del 2023. Il progressivo miglioramento ha sostenuto le erogazioni e ampliato la platea dei potenziali acquirenti, specie in un Paese dove la propensione alla proprietà rimane elevata. I dati di trend testimoniano come il costo del denaro, pur con oscillazioni mensili, si sia riportato su livelli capaci di riattivare la domanda latente.
Prezzi e tempi: geografie diverse, una costante carenza di qualità
Nelle aree metropolitane, Milano archivia un +1,4% e Roma un +2,0% sui valori; nei centri di provincia, l’attenzione degli acquirenti premia contesti serviti, edifici efficienti e appartamenti pronti all’uso, mentre la dispersione aumenta quando gli immobili richiedono interventi pesanti. L’offerta di qualità resta corta e alimenta il premio per immobili nuovi o ristrutturati in modo evoluto sul fronte energetico, con riflessi sui tempi di assorbimento e sulla tenuta dei prezzi anche nelle fasi di maggiore incertezza.
Guardando ai segnali di mercato, i 107 giorni medi per vendere nelle grandi città attestano un ciclo ancora fluido, con differenze locali legate a disponibilità e servizi. Le nuove costruzioni, pur rappresentando in molte piazze una quota ridotta dell’offerta complessiva, continuano a mostrare una premialità di prezzo, corroborata anche da osservatori indipendenti: analisi su base OMI evidenziano la ripartenza degli scambi nel 2025 e il contributo delle principali metropoli alla ripresa.
Locazioni: corsa dei canoni, Milano si ferma e i rendimenti salgono
Nelle locazioni il primo semestre 2025 mostra ulteriori rialzi dei canoni: +3,1% i monolocali, +2,9% i bilocali, +3,2% i trilocali, con un rallentamento del ritmo rispetto ai semestri precedenti ma con livelli che in diverse città hanno superato soglie difficilmente sostenibili. Proprio per questo, a Milano i canoni non sono cresciuti per la prima volta dal post-pandemia, un segnale di saturazione che trova riscontro anche in altre rilevazioni di mercato, dove il capoluogo lombardo appare stabile mentre il resto del Paese continua a salire.
La ricerca di flessibilità spinge i contratti transitori e torna a crescere la quota di studenti; nel frattempo i rendimenti lordi di un bilocale nelle grandi città salgono al 5,8% medio annuo, con Genova, Palermo e Verona in testa. È un differenziale che, unito all’erosione dell’offerta lunga, sta ridisegnando la mappa delle opportunità per chi acquista a reddito. Sullo sfondo, il numero di nuovi contratti registrati conferma un mercato vivace, pur con forti divari territoriali e tutele da bilanciare.
Chi compra, quanto spende e dove si sposta
Dalla lente socio‑demografica emergono tendenze chiare: oltre il 75% degli acquisti riguarda l’abitazione principale, mentre la componente investimento scende al 18% dopo i record 2023‑2024. La casa vacanza si attesta al 6,6%. La tipologia più scambiata resta il trilocale (34%), seguita dalle soluzioni indipendenti e semindipendenti (21%); si nota una lieve crescita dei quattro locali. L’attenzione all’efficienza energetica aumenta, mentre l’età media degli acquirenti scende a 43,1 anni e i single tornano a crescere al 33%.
Sul versante budget, nelle grandi città la fascia fino a 119 mila euro catalizza ancora la quota principale della domanda (23,6%), anche se rilevazioni di giugno mostrano un valore vicino al 24%, a conferma di un’area di mercato molto frequentata. Milano e Roma presentano invece maggiori concentrazioni nelle fasce 250‑349 mila euro, coerenti con i livelli dei prezzi. Prosegue poi la tendenza all’acquisto fuori comune: tra i residenti delle grandi città il 38,5% ha comprato altrove la prima casa; a Milano la quota sale al 57,6%.
Italia, approdo sicuro per capitali e famiglie dall’estero
Nel 2025 si registra un incremento degli acquirenti stranieri, spinti da qualità della vita, stabilità relativa e regimi fiscali attrattivi. Un report presentato alla Camera dei Deputati ha rilevato che, negli ultimi quattro anni, la domanda estera per case in Italia è cresciuta del 74%, con USA, Regno Unito e Germania tra le nazionalità più attive. La geografia delle preferenze si amplia: al tradizionale richiamo della Toscana si affianca la spinta di aree emergenti dove il rapporto qualità/prezzo resta competitivo.
Nel segmento prime, analisi internazionali segnalano un rinnovato appetito per Toscana e per piazze in ascesa come la Puglia, dove l’interesse degli acquirenti facoltosi è aumentato sensibilmente nell’ultimo anno. I flussi rispondono non solo a motivazioni di stile di vita, ma anche alla ricerca di stabilità in un’Europa percepita come porto sicuro rispetto ad altre aree. Questi movimenti si riflettono sulle richieste captate dalle reti locali e contribuiscono al clima positivo del 2025.
Sinergia immobiliare‑creditizia: la strategia industriale
Nel corso dell’evento milanese, Anna Pasquali ha rimarcato la centralità della sinergia tra agenzie immobiliari e mediazione creditizia: un modello che integra valutazioni, consulenza mutui e servizi assicurativi per accompagnare il cliente dall’idea all’atto. In Italia il Gruppo può contare su 2.658 agenzie affiliate (Tecnocasa e Tecnorete) e su 253 agenzie creditizie (Kìron ed Epicas), all’interno di una rete internazionale di oltre 4.200 sedi, in crescita del 4% sul 2024, con più di 17.000 professionisti attivi in nove Paesi.
Sul fronte del credito, Oscar Cosentini ha indicato una solida crescita del mercato dei mutui nella prima metà dell’anno. Nel secondo trimestre 2025 le famiglie hanno ricevuto finanziamenti per 14,787 miliardi di euro, in aumento del 31,4% annuo; crescono sia gli acquisti (+21,3%) sia le surroghe e sostituzioni (+66,6%). Il tasso medio, secondo Banca d’Italia, a luglio 2025 è 3,61%, con netta preferenza per il fisso (94 su 100) e durata media a 26,8 anni. Età media dei mutuatari 38,9 anni, importo medio 127.234 euro; prevale l’acquisto della prima casa (91,1%).
Prospettive 2025: cautela costruttiva e obiettivi chiari
Le previsioni dell’Ufficio Studi delineano una chiusura dell’anno con compravendite attese intorno a 750 mila e prezzi in salita tra +3% e +5%, in continuità con i segnali positivi del semestre. La bussola resta la qualità: abitazioni nuove o riqualificate, in contesti ben serviti e con efficienza energetica elevata, dovrebbero continuare a performare meglio, mentre gli immobili meno allineati alla domanda potranno richiedere tempi più lunghi e aggiustamenti di prezzo. In questo scenario, la sinergia tra chi vende, chi acquista e chi finanzia rappresenta il vero moltiplicatore di fiducia.
Nel frattempo, gli indicatori congiunturali e monetari restano in osservazione: i tagli BCE hanno già facilitato l’accesso al credito e la stabilizzazione dei costi; un sentiero di tassi prudenti ma favorevoli, unito a un mercato del lavoro resiliente, dovrebbe accompagnare la domanda nella seconda parte dell’anno. Il ribilanciamento dell’offerta, soprattutto di immobili di qualità, sarà la chiave per evitare tensioni sui prezzi e garantire un ciclo sano e inclusivo.
Tre risposte rapide per orientarsi ora
I prezzi continueranno a salire anche nei prossimi mesi? Le proiezioni indicano un incremento tra il 3% e il 5% nel 2025, con performance migliori per immobili nuovi o riqualificati in aree ben servite. La tenuta dipende da offerta e costo del denaro: con tassi stabilizzati e domanda selettiva, la crescita appare sostenibile ma differenziata tra città e quartieri, privilegiando qualità, efficienza energetica e servizi.
È un buon momento per chiedere un mutuo? I tassi medi sui nuovi mutui, intorno al 3,6% a luglio 2025, risultano più favorevoli rispetto ai picchi recenti. L’orientamento verso il tasso fisso tutela da oscillazioni future, mentre durate medie attorno ai 27 anni aiutano l’equilibrio rata/reddito. Valutare tempi, garanzie e costi accessori resta decisivo, così come la consulenza specializzata per ottimizzare l’iter.
Conviene investire per mettere a reddito? I rendimenti lordi per un bilocale nelle grandi città hanno toccato il 5,8%, con punte superiori in piazze come Genova e Palermo. La scelta dell’area, del taglio e del tipo di contratto (transitorio o lungo termine) incide sul risultato. Dove i canoni sono cresciuti più della spesa di acquisto, l’equilibrio rischi/rendimenti rimane interessante, a patto di una gestione attenta e di verifiche puntuali.
Il nostro sguardo: quando i numeri incontrano le persone
In questi mesi abbiamo toccato con mano un mercato che non rincorre l’euforia, ma costruisce fiducia transazione dopo transazione. La normalizzazione dei tassi, l’interesse di famiglie e investitori e l’appeal internazionale aprono spazi concreti, purché si privilegi la qualità e si coltivi quella sinergia tra immobiliare e credito che rende più semplice trasformare un progetto di casa in vita quotidiana. È qui che i numeri, quando dialogano con le persone, tornano a parlare davvero di futuro.