Nei mesi conclusivi del 2024 il mercato immobiliare italiano ha confermato la sua solidità, con i rendimenti da locazione che continuano a sostenere l’interesse degli investitori nonostante un leggero calo della quota di acquisti a scopo d’investimento. È emerso, in particolare, un rendimento medio lordo del 5,8%, con alcune città che staccano nettamente le altre.
Il mattone rimane un punto fermo
Il fascino dell’investimento immobiliare per le famiglie e per i piccoli risparmiatori italiani resta immutato, pur registrando una lieve contrazione: l’ultimo report dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa indica che nel secondo semestre 2024 gli acquisti a scopo d’investimento hanno rappresentato il 18,4% del totale, contro il 19,5% dell’anno precedente. Nonostante questa flessione, l’appetito per l’asset fisico continua a essere alimentato dalla percezione di stabilità che il mattone è in grado di trasmettere. L’immobile viene ancora visto come un bene capace di proteggere il capitale in contesti di volatilità economica, grazie sia alla generazione di reddito costante sia alla possibilità di rivalutazione nel tempo, un aspetto spesso trascurato nelle analisi a breve respiro.
In questo scenario, la città che più di tutte ha confermato la propria vocazione d’investimento è Napoli, dove il 39,3% delle compravendite effettuate dalle agenzie affiliate è stato finalizzato proprio all’acquisto per mettere a reddito. Si tratta di una percentuale che doppia quasi la media nazionale, segno di una forte fiducia nella capacità del capoluogo campano di offrire rendimenti interessanti. *La tenuta del mercato partenopeo suggerisce come fattori culturali, demografici e turistici possano creare un mix favorevole che va oltre la pura logica numerica del rendimento immediato, intercettando aspettative di crescita futura dei canoni.*
Capitale in crescita nel lungo periodo
Guardare al reddito annuo è fondamentale, ma chi acquista un immobile non dimentica la prospettiva di medio-lungo termine. Dal 1998 al 2024, le grandi città italiane hanno visto una rivalutazione media dei prezzi pari al 51,5%, con punte clamorose registrate a Milano (+140,3%) e Firenze (+82,7%). Dati che testimoniano come, al di là delle fluttuazioni cicliche, l’asset immobiliare abbia garantito una crescita sostanziale del valore patrimoniale. *Questa dimensione temporale più ampia invita gli investitori a una riflessione: l’orizzonte pluriennale consente di cogliere l’effetto cumulativo di sviluppo urbano, infrastrutture e domanda abitativa, fattori che raramente emergono se ci si limita a misurazioni annuali.*
A rafforzare la visione ottimistica contribuisce il totale delle operazioni orientate alla riqualificazione di aree urbane: quartieri un tempo periferici, ma oggi al centro di programmi di rinnovamento, registrano incrementi di prezzo superiori alla media perché attraggono nuovi servizi, trasporti e iniziative culturali. Tale dinamica, oltre ad alimentare la crescita delle quotazioni, si traduce in canoni più elevati, rendendo l’investimento ancora più allettante. *In definitiva, la rivalutazione rappresenta un elemento chiave nel bilancio complessivo: un rendiconto che somma reddito periodico e capitale potenziato nel tempo.*
Rendimenti da locazione: panorama attuale
Sul fronte dei canoni, il 2024 ha mostrato un ulteriore scatto in avanti: il rendimento lordo medio per un bilocale di 65 metri quadrati nelle grandi città è salito al 5,8%, in aumento rispetto all’anno precedente grazie alla spinta dei valori di locazione. Questo dato assume maggior rilievo se confrontato con forme di investimento a rischio comparabile, in un contesto finanziario ancora segnato da margini di incertezza. *Il dato del 5,8%, pur medio, racconta una fotografia eterogenea: esistono città in cui la redditività supera di slancio la soglia nazionale, segnalando spazi di manovra e di selezione tra i diversi mercati urbani.*
Il quadro complessivo evidenzia inoltre che il rendimento non è l’unico indicatore utile a orientare le scelte. Gli investitori tengono d’occhio la stabilità del conduttore, la sostenibilità dei canoni rispetto al potere d’acquisto locale e i progetti di sviluppo urbano. Per i bilocali analizzati, destinati per lo più a locazioni residenziali di lungo periodo, i contratti offrono maggiore continuità e minori costi di turnover, benefici che contribuiscono a corroborare la resa effettiva. *Ed è proprio questa alchimia di fattori che continua a spingere gli italiani verso un mattone percepito come porto sicuro per capitali grandi e piccoli.*
Genova e le altre città in evidenza
Il primato dei rendimenti spetta a Genova, che con un tasso del 7,6% si conferma la piazza più redditizia tra le metropoli monitorate. Seguono Palermo al 7,2% e Verona al 6,7%, città che condividono un mercato dinamico alimentato da domanda turistica, studenti fuorisede e lavoratori trasferiti temporaneamente. *Questa leadership ligure, non casuale, deriva da un rapporto favorevole tra prezzo di acquisto ancora competitivo e canoni in crescita, fattore che massimizza il rendimento lordo.*
Il quadro si completa con Bari (6,5%), Napoli (5,4%), Bologna (5,3%), Roma e Torino (entrambe 5,2%), mentre Milano e Firenze chiudono la classifica rispettivamente con il 4,6% e il 4,4%. Se da un lato i rendimenti meneghini e fiorentini risultano più contenuti, dall’altro la loro solida rivalutazione storica giustifica un interesse che va oltre la redditività immediata. *Ciò dimostra come l’investitore avveduto valuti l’equilibrio tra flusso di cassa attuale e crescita attesa del capitale, adattando la strategia alla specifica geografia urbana.*
Le preferenze degli investitori
Emergono differenti profili di acquirenti che mirano alla messa a reddito: giovani famiglie con capitali ereditati, professionisti alla ricerca di integrazione pensionistica e piccole società immobiliari interessate a pacchetti di appartamenti da gestire in locazione. In comune, la tendenza a privilegiare quartieri provvisti di atenei universitari, poli aziendali e infrastrutture che facilitano gli spostamenti. *Tali aree offrono un pubblico di potenziali inquilini ampia e stabile, fattore che riduce i rischi di sfitto, accresce la durata media dei contratti e garantisce una maggiore continuità dei flussi di cassa.*
L’esperienza degli ultimi anni ha confermato che i progetti di rigenerazione urbana innescano effetti virtuosi: migliorano la qualità della vita, attirano nuovi servizi e alimentano una domanda abitativa disposta a sostenere canoni più alti. È dunque comprensibile che chi investe guardi con favore ai cantieri di riqualificazione, spesso forieri di apprezzamento dei valori immobiliari. *In definitiva, la strategia di investimento nel mattone resta una combinazione di redditività corrente e potenziale di crescita futura, binomio che continua a guidare le scelte di chi considera la casa non solo un tetto, ma un solido pilastro patrimoniale.*