In quali casi è possibile scegliere la cedolare secca?Nel caso di affitti brevi fino a 30 giorni l’opzione può essere scelta solo se il contratto di locazione interessa persone fisiche fuori dall’attività d’impresa. Il punto su requisiti e aliquote da applicare
Per gli affitti brevi, fino a 30 giorni, è possibile scegliere l’applicazione della cedolare secca.
Si tratta di un regime che prevede il versamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, oltre all’imposta di bollo e di registro.
Per l’accesso alla cedolare secca è necessario il rispetto di determinati requisiti, relativi principalmente ai soggetti che stipulano il contratto e agli immobili affittati.
Con la Legge di Bilancio 2024 l’aliquota applicabile è stata portata al 26 per cento ma, in determinati casi, può essere applicata un’aliquota ridotta.
Il punto su requisiti, tassazione e come scegliere la cedolare secca.
Affitti brevi: quando si può scegliere la cedolare secca?
Prima di addentrarsi nelle regole e nei requisiti da rispettare per la scelta della cedolare secca è necessario soffermarsi sulla definizione di “affitto breve”.
Si considerano “locazioni brevi” i contratti di affitto di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Gli immobili devono essere situati in Italia. Inoltre il contratto deve essere stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Per tali contratti a partire dal 1° giugno 2017 è prevista una specifica disciplina fiscale. Non è previsto alcun obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.
Nel rispetto di determinati requisiti, nel caso di affitti brevi, si può scegliere il regime della cedolare secca che, in determinati casi, è vantaggioso a livello di tassazione.
La cedolare secca è applicabile sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario e i locatari sia quando sono coinvolti soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
Inoltre, per l’applicazione del regime, non è richiesto un particolare schema contrattuale.
Gli immobili oggetto del contratto devono essere unità immobiliari a uso abitativo, rientrare cioè nelle categorie catastali da A1 a A11, con esclusione della categoria A10. Sono comprese anche le pertinenze degli edifici, ad esempio box, posti auto e cantine.
La tassazione agevolata spetta anche nel caso in cui siano previsti anche servizi accessori, quali la fornitura di biancheria, servizi di pulizia, utilizzo di telefono e internet.
Il regime delle locazioni brevi si applica anche:
● alle sublocazioni;
● ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
● ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.
Particolare attenzione si dovrà prestare per il conteggio del limite di 30 giorni: con più contratti stipulati nello stesso anno, si deve considerare il termine per ciascun contratto.
Affitti brevi: quando è esclusa la cedolare secca
In alcuni casi è esclusa la possibilità di optare per la cedolare secca nel caso di affitti brevi.
Dal 2021 il regime di tassazione può essere applicato solo se nell’anno si affittano un numero massimo di quattro appartamenti. Oltre tale numero l’attività è considerata in forma imprenditoriale, a prescindere dal soggetto che la eserciti.
L’esclusione dalla cedolare secca è prevista, inoltre, nei casi di contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive:
● servizio di colazione;
● somministrazione di alimenti e bevande;
● servizi di auto a noleggio;
● servizi relativi a guide turistiche o interpreti.
Anche in tali situazioni a livello fiscale l’attività è inquadrata come imprenditoriale, anche se è svolta in maniera occasionale.
Un’ultima esclusione riguarda gli immobili oggetto del contratto. Sono esclusi quelli che, pur nel rispetto dei requisiti di fatto per la destinazione a uso abitativo, rientrano in una diversa categoria catastale.
Affitti brevi: la tassazione nel caso di contratto con cedolare secca
La scelta della cedolare secca, nel caso di affitti brevi, permette di assoggettare il reddito ricavato dalle locazioni a un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali.
Inoltre, il regime sostituisce anche le imposte di bollo e di registro, da versare solo nel caso in cui il contratto sia registrato. Nel caso di affitti brevi, fino a 30 giorni, la registrazione non è obbligatoria.
Novità sulla tassazione con la cedolare secca sono arrivate con la Legge di Bilancio 2024. Dal 1° gennaio 2024 si applica l’aliquota del 26%.
È possibile applicare l’aliquota del 21% sui redditi che fanno riferimento a contratti di locazione breve, con il limite di una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta.
L’immobile può essere scelto dal contribuente, indicandolo nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.
Le aliquote dell’imposta sostitutiva devono essere applicate all’importo del canone stabilito nel contratto. In questo caso non si può ridurre la base imponibile del 5% in quanto l’abbattimento forfettario è previsto esclusivamente nel caso di applicazione della tassazione ordinaria.
Se oltre all’affitto dell’immobile il contratto prevede la fornitura di altri servizi, deve essere considerato come base imponibile l’intero importo pagato dall’inquilino.
L’esclusione di tali spese dal calcolo può avvenire esclusivamente quando:
● sono sostenute direttamente dal conduttore;
● sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.
Un ulteriore aspetto da considerare a livello fiscale è che il reddito tassato con la cedolare secca deve comunque essere considerato nel calcolo dei limiti per determinare i familiari a carico e per l’accesso ad agevolazioni fiscali collegate a requisiti di reddito, ad esempio l’ISEE.
Come scegliere la cedolare secca per gli affitti brevi
La scelta della cedolare secca per gli affitti brevi deve essere esercitata con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno dei canoni di locazione o dell’accredito delle somme.
Se il contratto viene registrato, l’opzione viene comunicata all’atto della registrazione.
In questo caso i dati dell’immobile e quelli della registrazione devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi.
Nello specifico, per i contribuenti che utilizzano il modello 730, dovrà essere compilato il quadro B.
Nel caso in cui venga utilizzato il modello Redditi Persone Fisiche, la scelta deve essere indicata nel quadro RB.
Economia
Briatore vende il Twiga a Del Vecchio
Briatore: "Devo dedicarmi alla Formula 1". Del Vecchio: "Twiga è simbolo di eccellenza"
Il Twiga di Briatore passa a Leonardo Maria Del Vecchio. "Il mio rinnovato impegno in Formula Uno, come capo di Alpine Formula One Team, richiede la mia massima attenzione e un tempo significativo, rendendo necessario un minore coinvolgimento nell'operatività del Gruppo", dice Briatore. "Tuttavia, Majestas continua lo sviluppo internazionale dei brand Billionaire e Crazy Pizza con risultati eccellenti e con l'impegno di collaboratori di grande esperienza e professionalità. Auguro buon lavoro a Leonardo Maria e al suo team".
Del Vecchio: "Twiga non solo brand ma simbolo d'eccellenza"
"Questa acquisizione conferma il nostro impegno per lo sviluppo del settore dell’hospitality italiana, un comparto che riteniamo fondamentale per il futuro del Paese" dice in una nota Del Vecchio, il presidente di Lmdv Capital. "Twiga non è solo un brand, ma un simbolo di eccellenza e stile italiani riconosciuto in tutto il mondo. Integrarlo in Triple Sea Food significa non solo valorizzare un’eredità di successo, ma anche proiettarlo verso nuove opportunità", sottolinea Leonardo Maria Del Vecchio. Questa operazione, aggiunge, rappresenta molto più di un’acquisizione: "Non ci limitiamo a sommare numeri o a espandere il portafoglio di location. Con questa operazione, Triple Sea Food dà vita a un modello unico, in cui tradizione e innovazione si fondono per offrire esperienze straordinarie ai nostri clienti, valorizzando l’ospitalità e la socialità come espressione della migliore cultura italiana".
"Da due anni investiamo in questo settore, e l’acquisizione rappresenta un altro passo importante. Siamo orgogliosi di aver creato uno dei più grandi gruppi di ristorazione in Italia, consolidando un modello vincente che unisce alta cucina, intrattenimento e design esclusivo".
Concludendo, Leonardo Maria Del Vecchio guarda al futuro con ottimismo: “Questa operazione è solo l’inizio di un percorso che ci porterà a ridefinire gli standard del settore. Siamo pronti a raccogliere la sfida, a continuare a investire con coraggio e a portare il meglio dell’Italia ovunque nel mondo partendo dalle nostre persone al centro di ogni nostro progetto”.
L'accordo di acquisizione
Lmdv Capital ha firmato un accordo per l’acquisizione del Brand Twiga e di 4 location del gruppo Gruppo Majestas, che fa capo a Flavio Briatore, accordo col quale Triple Sea Food, gruppo di proprietà di Lmdv Capital, si avvia a diventare uno dei più importanti protagonisti dell’hospitality di lusso nel nostro Paese. Lo rende noto il family office che fa capo a Leonardo Maria Del Vecchio.
Il closing dell’operazione, subordinato al positivo completamento delle condizioni previste nel contratto firmato tra le parti, è prevista per il primo trimestre 2025, quando nascerà un colosso “made in Italy” della ristorazione di lusso con proiezione internazionale.
L’operazione prevede l'acquisizione del 100% del brand e delle quattro location Twiga Forte dei Marmi, Twiga Montecarlo, Twiga Baia Beniamin e lo storico immobile del Billionaire a Porto Cervo che dal prossimo anno diventerà Twiga. Il fatturato delle due società combined è stimato in circa 50 milioni nel 2024 con proiezioni di forte crescita nel 2025 e negli anni successivi. Lavorano nel nuovo gruppo oltre 600 persone, ambasciatori dell’Italian style. L’unione di Triple Sea Food e Twiga dà il via a una nuova era per il settore fine dining e luxury hospitality e segna una forte accelerazione dello sviluppo del gruppo di proprietà di Lmdv Capital.
Twiga, marchio storico del gruppo Majestas, è nato nel 2000 in Versilia per poi crescere e affermarsi a livello internazionale come icona dell’hospitality di lusso: un brand solido e altamente redditizio, supportato dall’impegno di 360 persone. Triple Sea Food guida l’evoluzione della ristorazione di lusso e con Twiga nasce un big player italiano da circa 50 milioni di fatturato. Questa acquisizione si inserisce in un piano strategico più ampio di Lmdv Capital, che mira a integrare il brand Twiga nel proprio ecosistema, rafforzando il gruppo di ristorazione del fine dining Triple Sea Food, che ha già conquistato una posizione di rilievo in Italia grazie a un modello di business virtuoso e a un’offerta che unisce qualità, sostenibilità e un forte focus sull’esperienza del cliente.
Triple Sea Food ha dimostrato una crescita esponenziale in soli 24 mesi, arrivando a gestire cinque location e tre brand – Vesta Milano, Vesta Forte dei Marmi e Vesta Paraggi; Casa Fiori Chiari Milano; Trattoria del Ciumbia Milano – grazie a una forza lavoro complessiva di 250 dipendenti. L’acquisizione del Twiga di Majestas da parte di Triple Sea Food rappresenta un punto di svolta per il panorama italiano della ristorazione di lusso e costituisce anche un esempio virtuoso della strategia 'buy and build' di Lmdv Capital, un modello che crea sinergie operative e un’offerta sempre più completa e diversificata. Il progetto di sviluppo punta su una visione chiara: rafforzare l'identità del brand Twiga e innovare l’offerta ristorativa delle sue location esclusive grazie all’integrazione con l’offerta di Triple Sea Food. Nella location di Montecarlo verrà inaugurato un ristorante Vesta. La location di Billionaire Porto Cervo diventerà Twiga e ospiterà al suo interno Casa Fiori Chiari e Vesta.
L’espansione non si ferma qui: con le nuove aperture già previste per il 2025 si stima di superare i 60 milioni di fatturato. Nell’operazione Lmdv Capital è stata supportata per attività di diligence da PwC e Pedersoli Gattai e Majestas da Ecy e Bonelli Erede.
Economia
Il rally del Bitcoin non si ferma, tra l’assist di...
L'ultimo record ieri quando per la prima volta nella storia ha sfondato il tetto dei 100mila dollari. A gennaio la criptovaluta compie 16 anni
Non si arresta la scalata del Bitcoin dopo che ieri, la prima volta nella storia, ha sfondato il tetto dei 100mila dollari sulla scia dell'annuncio da parte di Donald Trump di nominare Paul Atkins, sostenitore della criptovaluta, al vertice della Sec, la Securities and exchange commission che vigila sulla borsa e i mercati finanziari, equivalente della Consob italiana.
Un'escalation quella della criptovaluta che sotto la spinta del lancio degli Etf (Exchange traded funds) assurge ormai al rango di bene rifugio al pari dell'oro. Il tutto con un valore che da inizio anno è più che raddoppiato segnando +131%.
La storia del bitcoin
Lanciato il 3 gennaio del 2009, il primo blocco emesso ne comprendeva appena 50 con un valore praticamente pari allo zero. Alla sua prima transazione come valuta di scambio, 10mila bitcoin bastarono a un programmatore negli Stati Uniti per acquistare due pizze nel maggio 2010. Oggi, a meno di un mese dal 16esimo anniversario dalla nascita, supera soglie simboliche e, secondo gli analisti più ottimisti, continuerà la salita fino a 200mila dollari il prossimo anno.
La promessa di Trump
La promessa di Trump di fare degli Stati Uniti l'Eldorado delle criptovalute, ha sollevato i timori del Consiglio per la stabilità finanziaria (Fsoc) che ha invitato il Congresso a legiferare per evitare rischi per la stabilità finanziaria del Paese. "In assenza di adeguati standard di gestione del rischio, le criptovalute rappresentano un rischio potenziale per la stabilità finanziaria a causa della loro vulnerabilità alle corse agli sportelli bancari", si legge in un comunicato del Fsoc, nel quale si reitera l'invito al Congresso ad "emanare una legislazione per creare un quadro prudenziale federale completo per gli emittenti di criptovalute" e si raccomanda di approvare "una legislazione che fornisca ai regolatori finanziari federali un'autorità normativa esplicita sul mercato dei contanti per gli asset cripto che non sono titoli".
Economia
Scadenze fiscali dicembre 2024: dall’IMU al concordato
Diverse scadenze fiscali del mese di dicembre 2024: dal saldo IMU al termine per l’adesione al concordato preventivo biennale, dopo la riapertura, passando per il pagamento della sesta rata della rottamazione quater
Anche il calendario del dicembre 2024 si presenta ricco di scadenze fiscali.
Il primo giorno lavorativo del mese, il 2 dicembre, il calendario è stato aperto dalla scadenza del secondo acconto delle imposte sui redditi, dopo lo slittamento rispetto alla data originaria di sabato 30 novembre.
Tra pochi giorni sarà anche l’ultimo giorno utile per i pagamenti relativi alla sesta rata della rottamazione quater, il 9 dicembre.
In calendario c’è anche la scadenza per l’adesione al concordato preventivo biennale, dopo la riapertura che interessa soltanto i soggetti ISA.
Dicembre è inoltre il mese dell’IMU, con il versamento del saldo della principale imposta sulla casa.
Rimangono in calendario anche le canoniche scadenze: dagli adempimenti periodici per i sostituti d’imposta all’invio degli elenchi intrastat.
Rottamazione quater: il 9 dicembre è l’ultimo giorno per il pagamento
Il 9 dicembre è l’ultimo giorno utile per il pagamento della sesta rata della rottamazione quater.
La scadenza originaria era fissata al 30 novembre ma, tenendo in considerazione i cinque giorni di tolleranza per pagamento tardivo e l’ulteriore differimento per i termini che coincidono con festivi, si potrà pagare nei termini entro il 9 dicembre 2024.
Lo conferma la nota pubblicata dall’Agenzia delle Entrate Riscossione, sul portale istituzionale.
In caso di mancato versamento si perderanno i benefici della definizione agevolata delle cartelle e riprenderanno a decorrere i termini di prescrizione e decadenza per il recupero degli importi dovuti.
Le somme già versate verranno considerate come versamenti di acconto sull’importo dovuto.
Concordato preventivo biennale: con la riapertura c’è tempo fino al 12 dicembre
La riapertura dei termini del concordato preventivo biennale ha riflessi anche sul calendario del mese.
Alcuni contribuenti potranno ancora scegliere di aderire al patto con il fisco fino al 12 dicembre, quindi anche oltre la scadenza fissata allo scorso 31 ottobre.
Possono accedere alla proroga le partite IVA che applicano gli ISA, gli indicatori sintetici di affidabilità fiscale. Sono invece esclusi dalla riapertura i contribuenti che applicano il regime forfettario.
IMU: pagamento del saldo alle porte
Il 16 dicembre è in calendario la scadenza del saldo IMU 2024.
Il termine relativo alla principale “tassa” sulla casa riguarda i proprietari di immobili diversi dall’abitazione principale, che non beneficiano di alcuna esenzione dal versamento dell’imposta.
L’imposta è dovuta dai soggetti che possiedono fabbricati, esclusa l’abitazione principale (a patto che non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), aree fabbricabili e terreni agricoli.
Dopo il pagamento della prima rata, fissato allo scorso 17 giugno, il versamento del saldo apre la seconda metà del mese.
Le regole per il calcolo restano le stesse. Se per l’acconto è stato possibile utilizzare le aliquote fissate dal Comune di riferimento per la scorsa annualità, per corrispondere il saldo si dovrà tener conto delle nuove aliquote fissate con apposito regolamento.
Adempimenti periodici IRPEF, IVA e contributi INPS in calendario il 16 dicembre
Il 16 dicembre, come di consueto, sono in programma gli adempimenti periodici IRPEF, IVA e contributi INPS a cui devono provvedere le partite IVA, sostituti d’imposta.
In merito gli adempimenti IRPEF, devono essere versate le ritenute alla fonte a titolo d’acconto operate dai sostituti d’imposta su:
● redditi di lavoro dipendente e assimilati corrisposti nel mese precedente. Oltre alle ritenute il sostituto d’imposta deve versare anche le addizionali comunali e regionali;
● redditi di lavoro autonomo corrisposti nel mese precedente, provvigioni per rapporti di commissione, di agenzia, di mediazione e di rappresentanza corrisposte nel mese precedente.
Con lo stesso modello F24 utilizzato per il versamento delle ritenute si può provvedere al versamento dei contributi INPS, dovuti dal datore di lavoro sulle retribuzioni corrisposte nel mese di novembre.
Sono chiamate alla cassa anche le partite IVA con liquidazione mensile.
Ravvedimento speciale: pagamento dell’ultima rata entro il 20 dicembre 2024
Il 20 dicembre 2024 è fissato in calendario anche l’appuntamento con l’ultima rata del ravvedimento speciale, per regolarizzare le violazioni relative alle dichiarazioni relative al 2022 e agli anni precedenti.
Si deve provvedere al pagamento dell’ottava o la quarta rata.
Deve segnare la data in agenda chi ha richiesto di mettersi in regola tramite il pagamento sanzioni ridotte a un diciottesimo, a prescindere dal momento in cui ha aderito e dal periodo d’imposta che deve essere sanato.
Con il versamento dell’ultima rata degli importi dovuti si conclude la procedura di regolarizzazione delle violazioni tributarie.
Elenchi intrastat: invio entro il 27 dicembre 2024
A pochi giorni dal natale sono chiamati ad un appuntamento con il Fisco gli operatori intracomunitari che effettuano operazioni di cessioni di beni o prestazioni di servizi nei confronti di altri soggetti UE.
Entro il 27 dicembre devono infatti essere inviati gli elenchi intrastat, con due giorni di ritardo rispetto alla scadenza ordinaria.
La data interessa i soggetti con obbligo mensile, che devono trasmettere i dati relativi alle cessioni e\o prestazioni di servizi intra UE per le operazioni del mese di novembre 2024.
Acconto IVA: pagamento entro il 27 dicembre
Il 27 dicembre è in calendario anche il versamento dell’acconto IVA.
La scadenza interessa le partite IVA:
● con liquidazione mensile;
● con liquidazione trimestrale.
I soggetti dovranno provvedere al calcolo dell’imposta dovuta con uno dei tre metodi:
● metodo storico;
● metodo previsionale;
● metodo analitico.
Il primo metodo prevede il calcolo dell’acconto sulla base di quanto pagato in precedenza, stabilendo un acconto IVA pari all’88 per cento dell’imposta corrisposta nel periodo precedente.
Il secondo metodo prevede che l’acconto IVA sia calcolato su una previsione delle operazioni che sono state effettuate nell’ultimo periodo dell’anno. Anche in questo caso deve essere versata la percentuale dell’88 per cento dell’imposta stimata.
Il terzo metodo consiste nel calcolo dell’acconto sulla base delle operazioni effettuate entro il 20 dicembre 2024. In questa terza ipotesi il contribuente è chiamato a versare il 100 per cento dell’imposta che deriva dalle liquidazioni.
Nel calcolo devono essere considerate:
● le operazioni annotate nel registro delle fatture emesse (o dei corrispettivi) dal 1° dicembre al 20 dicembre per contribuenti mensili o dal 1° ottobre al 20 dicembre per contribuenti trimestrali;
● le operazioni effettuate, ma non ancora registrate o fatturate, dal 1° novembre al 20 dicembre;
● le operazioni annotate nel registro delle fatture degli acquisti dal 1° dicembre al 20 dicembre, per contribuenti mensili, o dal 1° ottobre al 20 dicembre per contribuenti trimestrali.